Uma das decisões mais importantes na hora de adquirir um imóvel é sobre a forma de pagamento. Se você tem o dinheiro para pagar à vista isso nem chega a ser um problema. Mas para quem se encaixa na esmagadora maioria dos casos, a que precisa de crédito para comprar, o investimento depende totalmente do sucesso da transação.
Entre as opções mais comuns estão o consórcio, cooperativa habitacional e financiamento bancário. O consórcio tem prazos extensos para aquisição, o que nem sempre é interessante. Já a cooperativa é uma categoria de alto risco.
Diante da falta de oferta de crédito imobiliário e dificuldades para conseguir o financiamento bancário, os consumidores e investidores podem se frustrar com essas opções nos dias atuais.
Existe uma alternativa muito interessante e que pode fazer a diferença para o comprador: o financiamento direto pela incorporadora ou construtora. Esse modelo tem sido a esperança dos consumidores em um cenário instável.
No entanto, existem algumas diferenças entre o financiamento bancário e o direto. É muito importante conhecer essas características antes de decidir, portanto, leia este artigo com atenção.
Entenda as diferenças entre o financiamento bancário e o direto com a construtora
Flexibilidade, forma de calcular os juros e condições de parcelamento estão entre as principais diferenças. Mas vamos conversar mais detalhadamente sobre esses dois tipos de financiamento para que você possa refletir qual é a melhor opção no seu caso.
Financiamento bancário
É a forma mais comumente praticada no mercado há anos, mas que tem sofrido o impacto das mudanças na economia atual. O crédito bancário tem se tornado menos acessível e com taxas mais elevadas. No entanto, pode ser uma opção para quem precisa parcelar o pagamento do imóvel.
A taxa de juros cobrada pelas instituições bancárias gira em torno de 12% ao ano. A taxa é calculada a partir da assinatura do contrato entre comprador e banco. No financiamento bancário geralmente se utiliza a Taxa Referencial, conhecida pela sigla TR.
Esse índice serve como base para calcular o rendimento do investimento e é o mesmo usado na correção da caderneta de poupança.
Para o sistema de amortização da dívida pode ser utilizada a Tabela Price, que não emprega a TR. Outras opções de base para amortização são o Sistema de Amortização Constante (SAC) ou Sistema de Amortização Crescente (Sacre).
Uma vantagem do financiamento bancário é poder utilizar o saldo do FGTS. O Fundo de Garantia pode ser usado para quitar parte do imóvel desde o início da aquisição do financiamento junto ao banco. Assim, somente o restante do valor integral entra no montante a ser calculado na dívida.
Os bancos costumam ser menos flexíveis na negociação, já que são apenas intermediários na compra e seu único retorno são os ganhos sobre os juros, que podem ser mais caros ao consumidor. Outra característica é que o banco não realiza financiamento enquanto o empreendimento ainda estiver na planta, apenas quando ele estiver concluído e pronto para entrega.
Financiamento pela construtora ou incorporadora
O principal objetivo da construtora é vender seus lotes e imóveis, portanto, o financiamento direto com as empresas é uma crescente tendência. Por não ter um intermediário na negociação, costuma ser mais flexível para a contratação e renegociação, em uma eventual necessidade.
A incorporadora pode financiar a venda desde a assinatura do contrato, ainda com o projeto na planta, ao contrato do financiamento bancário. Financiando diretamente com a Panoramia, por exemplo, a taxa de juros é de 9% ao ano, acrescida da correção do IGP-M.
O reajuste é feito por um índice de inflação, geralmente o IGP-M, pode ser pago mensalmente. O sistema de amortização empregado pelas empresas é a Tabela Price e geralmente os compradores podem utilizar o saldo do FGTS para quitar o saldo restante da dívida.
Por lidar diretamente com o vendedor do empreendimento, o consumidor pode ter algumas vantagens interessantes na negociação:
- Condições especiais
- Mais autonomia
- Menos burocracia para a contratação do crédito
Como dissemos, a empresa que está negociando o financiamento neste caso não é só uma ponte, ela é a parte mais interessada em conquistar o cliente. Por isso as taxas repassadas ao consumidor podem até ser melhores, assim como o número de parcelas.
Como escolher o melhor financiamento para você
Apesar das diferenças nas características entre o financiamento bancário ou direto, a melhor contratação de crédito depende mesmo das suas necessidades. Para bater o martelo sobre qual tipo de financiamento você prefere fazer considere o seguinte:
- Preço do imóvel: os juros bancários podem ser menores para imóveis mais baratos por conta do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que permite às instituições oferecerem taxas inferiores.
- O número de parcelas: se preferir não se endividar por muito tempo, pagando menos a longo prazo, o financiamento com incorporadora é mais interessante.
- Compare quais condições melhor se encaixam em seu orçamento e planejamento.
Por último, uma dica que pode fazer a diferença: saiba que ao escolher o financiamento com a incorporadora você pode futuramente quitar o saldo devedor com um financiamento bancário.
Já o contrário não seria possível. Para quem nunca financiou com a incorporadora pode ser uma opção viável, visto que você pode recorrer ao banco depois se for mais atrativo, sem prejuízos.
Por que negociar diretamente com a incorporadora?
Citamos que o interesse do banco está no ganho sobre os juros e que isso pode afetar as condições e ofertas de crédito aos consumidores e investidores. Já a construtora está interessada, sobretudo, em concretizar a venda, portanto, tende a ser mais flexível ao negociar o financiamento.
Se você acha atrativa essa maior flexibilidade na negociação para poder ter condições especiais, o financiamento direto com a construtora ou incorporadora pode ser mais vantajoso.
Vale notar que só empresas de alta credibilidade podem oferecer crédito imobiliário devido à estrutura e segurança que essa operação requer. Você não vai encontrar essa alternativa em qualquer construtora ou incorporadora.
Quer tirar outras dúvidas para escolher entre financiamento bancário ou com a incorporadora? Entre em contato com a Panoramia!
