Está decidido! Sua família quer deixar de lado o aluguel e resolveu partir para a casa própria, mas não tem dinheiro para comprá-la à vista. Recorrer a um financiamento imobiliário é a saída para quem dispõe de pelo menos 20% do valor de um imóvel novo, pagando o restante em parcelas mensais.
Porém, as dúvidas são muitas e a principal delas é como escolher um bom financiamento imobiliário. Para te ajudar na tomada de decisão, vamos listar uma série de informações que vão esclarecer suas dúvidas sobre o assunto. No final da leitura, você estará pronto para ir a uma agência bancária a fim de conversar com o gerente e com grandes chances de sair de lá com o crédito aprovado.
Financiamento imobiliário: o que é?
Financiar um imóvel é usar o dinheiro emprestado por uma instituição financeira para que você possa comprar um bem, seja para morar ou para fins comerciais. Ao aderir ao financiamento, você deve saldar este empréstimo de acordo com as normas específicas descritas em contrato. Esta quitação levará alguns anos e será paga em prestações mensais.
O financiamento imobiliário é composto por três itens:
- Parte principal: corresponde ao valor que lhe foi emprestado, ou seja, ao valor necessário para a compra da sua casa;
- Juros: formados pelo que o banco te cobra por ter adiantado o dinheiro, em forma de empréstimo, para a aquisição do imóvel;
- Encargos: compostos pelos seguros e taxas operacionais cobrados. São eles que permitem à instituição bancária se manter em operação. Esta taxa tem um valor relativamente pequeno em comparação à prestação e ao montante financiado.
As parcelas que você assumirá no financiamento não são fixas. E a depender do modelo de contratação, as parcelas podem ter o valor decrescente, ou seja, quanto mais perto do fim do financiamento, mais baratas as parcelas serão.
E não só é permitido quitar seu financiamento antes do prazo acordado como ainda representa vantagem, já que, quanto menor for o número de parcelas, menores também serão os juros e taxas cobrados e quanto antes você pagar, menor será o seu saldo devedor.
O saldo devedor é o quanto você ainda tem para honrar junto ao seu agente financiador e corresponde ao valor que o banco te emprestou. Por exemplo: seu imóvel custou R$ 300 mil, você deu R$ 60 mil de entrada (ou seja, 20%) e financiou R$ 240 mil. Este valor é então o seu saldo devedor, independentemente dos juros e taxas. Logo, quanto menor o número de parcelas, menos taxas e menos juros serão somados ao seu saldo devedor.
E é este valor, o do saldo devedor, que você vai amortizando à medida que antecipa o pagamento das parcelas. Há quem, ao receber uma grana extra, por exemplo, escolha por antecipar as últimas parcelas do financiamento e com isso amortiza parte do saldo devedor, ou seja, reduz o valor total do financiamento.
Regras gerais de financiamento
Cada instituição bancária trabalha com regras próprias para conceder o financiamento. Porém algumas destas regras são as mesmas em todos os bancos. E a principal delas é ter o nome fora dos cadastros de inadimplentes como SPC e Serasa.
Se por qualquer motivo o nome do solicitante esteja no cadastro de negativados, é certo que o banco não permitirá a adesão ao financiamento imobiliário, assim como a nenhuma outra linha de crédito.
Mas isso também não quer dizer que quem um dia teve o nome negativado, mas já o tenha regularizado, esteja impedido de conseguir financiar um imóvel.
Se o seu nome não tem pendências e o banco para buscar o financiamento foi escolhido, os seguintes documentos devem ser organizados, pois independente da instituição bancária, eles serão solicitados:
- RG, CPF e Certidão de Casamento do comprador;
- Documentos pessoais do cônjuge, quando for o caso do comprador ser casado;
- Comprovante de residência;
- Comprovante de renda. Neste caso, nem só holerites são aceitos. O solicitante pode ser um profissional liberal e por isso não ter vínculo empregatício, podendo então apresentar documentos como Declaração de Imposto de Renda, extratos bancários, além da Declaração Comprobatória de Percepção de Rendimentos, que é conhecida como Decore.
Se você tem interesse em um imóvel novo, é necessário ter em conta, no mínimo, 20% do valor para dar como entrada. Porém, se você dispõe de um valor maior para iniciar a compra, o financiamento do restante vai ser ainda menor.
Já na hora de pagar as prestações, siga a regra geral que é de não empregar mais de 25% do seu ganho mensal, mesmo que a instituição que lhe concedeu o financiamento aceite um comprometimento de renda maior.
Há que se considerar que as prestações levarão anos para chegar ao fim e comprometer uma grande parte da sua renda mensal é contar com a sorte. Sem falar que seu orçamento deve continuar prevendo todas as outras despesas fixas da sua família.
Precisa ter conta no banco escolhido?
De preferência, sim. Quando o cliente já mantém um relacionamento com a instituição bancária, as chances de garantir a liberação do financiamento imobiliário é maior. É interessante para qualquer banco que seus clientes se sintam privilegiados e continuem operando em conjunto.
Quanto mais sólida a sua relação com o banco, mais benefícios você terá na hora de negociar o financiamento. Certamente o seu gerente não tem interesse de te ver buscando outra instituição.
Atente também para o fato de que nem sempre o banco do qual você é cliente tem o melhor plano de financiamento. Pesquise, fale com gerentes de outras instituições. A negociação só tem a te ajudar.
Onde financiar?
Dê preferência a uma instituição que tenha um nome respeitado e ao mesmo tempo ofereça condições melhores, como a menor taxa de juros anual. Este dado é o que vai influenciar no cálculo do valor das prestações. Busque também uma que ofereça o melhor sistema de reajuste.
Adote ainda o menor prazo possível que você conseguir para liquidar o empréstimo. E, se puder, antecipe o pagamento de parcelas, pois isso vai te ajudar a se livrar dos juros. Quanto antes você terminar de pagar o financiamento, menos juros pagará.
Outra forma de financiar um imóvel é diretamente com a construtora. A Panoramia, por exemplo, disponibiliza um financiamento próprio e que conta com uma lista de burocracias bem menor que a dos bancos.
Além de não precisar de consulta no SPC e Serasa, os lotes são financiados diretamente com a empresa. Os documentos exigidos são o RG e o CPF, assim como o comprovante de endereço.
O fato de não ter a exigência de documentação extensa e nem a necessidade de enfrentar os prazos bancários torna este tipo de financiamento muito atrativo.
Lembre-se:
Não comprometa mais que 25% do que você ganha e financie apenas o que for suficiente para completar o valor do imóvel. Escolha o melhor sistema de amortização da dívida, que pode ser, inclusive, usando o seu saldo do FGTS. Certamente o gerente da sua agência, analisando seu modelo de contrato, poderá te dar mais informações.
Você pode ainda optar pela diminuição do prazo de financiamento, pois quanto menos tempo, menos juros.
Gostou das informações? Tem outras dicas que queira dividir conosco? Ficou alguma dúvida? Deixe seu comentário aqui embaixo e fale com a gente.
